项目市场分析 1、市场分析 (1)区域经济发展状况 阜沙镇位于中山市北部,毗邻广州南沙、顺德、江门,地处珠三角经济区的核心位置。 珠三角经济区是全国三大经济区域之一,是全国乃至全球知名的加工制作出口基地,电子信息和家电产业产量占全国和全球的前列,近年随着产业升级的推进,汽车和装备工业、石化、钢材精加工等原材料产业得到迅猛发展。 阜沙镇总面积37.01平方公里,作为中山市新兴的一个工业重镇,目前已吸引了东菱威力电器、中山统一企业有限公司等200多家海内外知名企业投资落户。形成了电子电器、五金塑料、环保建材等为主体的工业体系。阜沙工业园是中山市政府立项的市级四大工业园区之一,首期规划5500多亩,为适应客商投资需要二期将扩展规划新增7200亩用地;最近与南头镇、城投集团合作的3000亩家电产业升级示范园已通过国务院的批复兴建。今年来,各项经济发展指标增幅均排在中山市各镇区的前列,呈现出经济发展后发优势。2012年1-9月,阜沙镇GDP增长了3.9%,第二产业增长0.1%,规模以上工业产值达76.84亿元,同比增长了2.03%;第三产业增长12.7%,其中交通运输和仓储业、住宿和餐饮业、金融业、房地产业的增长较为明显;固定资产投资额12.5亿元,同比增长3.61%;外贸出口总值2.17亿美元,同比增长18.02%;实际利用外资1147万美元,同比增长84.7%。 近年来受美国经济复苏乏力、欧洲主权债务危机、中东北非局势动荡等影响,全球金融市场震荡,高失业率、高通胀不见好转,贸易摩擦不断增加,世界经济复苏缓慢,使得工业生产增速缓慢。同时国内宏观调控不会全面转向,通胀压力和房地产市场风险仍然存在,人民币升值压力不减,对区域经济运行将带来较大压力。但从总体上看,随着政府加快重大项目建设、产业转型升级、保障性住房建设等有效措施的实施以及整体经济环境的逐步回升,区域经济发展总体平稳运行的态势将会延续。 2.1项目基本情况分析 项目位于中山市北部的阜沙镇阜东村和牛角村,南临东阜公路(G4W高速路阜沙出口右转1.5公里)。项目总规模占地1000亩,首期开发228亩,二期300亩,三期472亩;配有拥有2个3000吨泊位的专属货运码头,集经贸、仓储、物流于一体,是中山市“十二.五”重点工程。 作为阜沙镇首例工业地产开发项目,首期投资4亿元,建筑面积约10万㎡,包括一家三星级酒店、一栋电子商务大厦及25栋商铺。 2.2项目建筑规划分析 根据用地性质的不同将项目的总体布局划分如下: (1)规划布局 首期项目范围内由两纵两横规划路与自建路所分割,规划路宽18-28米,每栋建筑物之间的距离有13-20米,充分考虑大型车辆的进入装卸。25栋商铺均由部分两层部分一层的钢屋架混凝土框架结构建筑组成。 (2)商铺布局与结构 项目所有临路面的商铺均为二层高独立街铺,其余为一层通舖商铺。 商业及商住区的两层独立临街商铺首层高4.2米,二层高3.8米;工业区的两层商铺首层高4.2米,二层高3.8-4.2米;两层商铺均有独立的水电表及来去水位置,柱距6.75-8米。 一层通舖商铺高8-12米,不做独立间隔,柱距13.5-18.5米。每栋商铺建筑里均配有龙门吊车,便于货物的装卸。 (3)项目其他物业布局 项目的酒店公寓与商务楼均位于东阜公路沿线,酒店公寓地面有11层,从第四层起每层约16间公寓房;商务楼有8层,第二层为展示中心 2.3项目配套分析 (1)交通配套 项目距离广珠西线(G4W)阜沙出口约1.5公里,通过广珠西线可连接中江高速、珠三角环线高速、京珠高速、广澳高速等高速公路,直达珠三角及广东乃至全国各地。 项目门前的东阜公路向西可接105国道,到达顺德、小榄、江门等经济发达区域,联系珠三角的西部区域;向东可经番中公路、虎门大桥到达番禺、东莞等珠三角东部经济发达地区。 (2)自身配套 A)硬件方面: 项目自身配有11层高的酒店公寓及8层高的电子商务大楼,里面有银行、会议中心、展示中心、酒楼、KTV、休闲会所等设施,为进场商户及往来商旅提供商务配套服务; 同时项目配有拥有2个3000吨泊位的专属货运码头,为进场商家服务。项目二、三期将设有大型仓储及金属原材料加工厂房,加工设备一应俱全为商家提供剪裁包装服务。 B)软件方面: 项目将为进场商家提供金融融资服务、财税管理策划服务、金融结算、电子商务服务、商务会展、24小时仓储服务等全方位商务及金融服务。 (3)周边配套 同时项目离阜沙镇中心车程不足5分钟,离东凤镇中心车程也只有15分钟,离小榄镇中心车程不到20分钟,餐饮住宿、休闲娱乐、生活购物等配套十分完善。 2.4项目工程进度分析 投资商在取得项目土地时的协议条款规定,项目必须于2013年4月27日前动工,2015年4月17日前竣工。 项目目前商务楼与酒店已建至地上2层,由于项目大部分建筑是地上1-2层的钢屋架混凝土结构,工程进度会比较快。根据目前的工程进度推算,项目25栋的1-2层钢屋架混凝土结构商铺将计划于2013年3-4月竣工,8层高的电子商务大楼将计划于2013年7-8月竣工,11层的酒店公寓将于2013年10月竣工。 项目二期工程将于2013年下半年全面启动 2.5项目总体分析 项目情况总结: (1) 地段优越。区域、地段优越,拥有珠三角工业集中核心区域战略意义 (2) 升值空间巨大。随着整体经济发展,区域开发建设的推进(尤其是大型工业园的兴建),区域的升值潜力很大 (3) 区域辐射面广。区域交通道路四通八达,可成为区域南来北往的物流中心 (4) 目前周边设施配套未完善。
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